RE2020
La RE 2020 est la nouvelle réglementation énergétique et environnementale de l’ensemble de la construction neuve.
Avez-vous déjà entendu parler des bâtiments à énergie positive ? L’objectif de la RE2020 est de faire en sorte que les nouvelles constructions se rapprochent du niveau passif en produisant autant d’énergie qu’ils n’en consomment.
Les normes sont très précises :
- La consommation de chauffage ne doit pas excéder 12 kWhep/m²/an. Comment ? Grâce à une isolation performante, une ventilation efficace et une conception bioclimatique satisfaisante.
- La consommation totale d’énergie primaire (chauffage, eau chaude, éclairage et appareils électriques) doit être inférieure à 100 kWh/m²/an .
- La production d’énergie renouvelable doit couvrir les besoins énergétiques du logement ou bien les surpasser.
Ces nouvelles normes ont pour but d’améliorer le bien-être des habitants via la qualité de l’air intérieur et l’isolation phonique. Mais aussi d’inciter les artisans du bâtiment à utiliser des matériaux plus écologiques pour la construction et l’isolation (le bois, le chanvre…). Et, l’implication des particuliers vivants dans ces nouveaux bâtiments devient un élément majeur car ils sont acteurs et deviennent producteurs de leur consommation.
Le passif
Un logement passif est quasiment autonome en chauffage, toutes les pièces sont à la même température, entre 19 et 20°, grâce à la ventilation. Cette température est adaptée pour que le confort règne. En utilisant le soleil et une isolation renforcée, un bâtiment passif se chauffe avec moins de 15 kWh par an et par m2 (sans l’eau chaude, l’électricité…).
Les différentes étapes d’un achat immobilier
Durant un parcours d’achat immobilier, plusieurs termes, plusieurs sigles sont peu connus ou restent flous pour certaines personnes. Faisons le point sur différentes expressions utilisées.
Achat en VEFA : Vente en Etat Futur d’Achèvement
Vous avez déjà pensé à acheter un bien pas encore construit ou pas encore achevé ? Connaissez-vous la VEFA ?
La promotion immobilière est une activité très encadrée. Pour la vente de logements neufs, dont la construction n’est pas encore achevée, le régime de Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (ou vente sur plans) encadre l’opération et détermine les responsabilités du promoteur vis-à-vis de l’acquéreur.
Concrètement, que se passe-t-il pour l’acheteur ? L’acquéreur signe dans un premier temps un contrat de réservation et verse un dépôt de garantie avec un délai de rétractation de 10 jours. Dès que les conditions sont réunies, un contrat définitif est signé chez le notaire : l’acte authentique de vente. Il devient alors propriétaire du terrain et des constructions déjà réalisées, s’il y en a, puis des constructions à venir au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Le promoteur reste le maître d’ouvrage durant toute la durée de l’avancement des travaux.
Protégé par la loi et des garanties, l’acheteur s’engage au début de la construction de son bien.
Contrat de réservation
Arrivant au début de la VEFA, le contrat de réservation, aussi appelé contrat préliminaire, engage le vendeur dans la réservation d’un bien précis en contrepartie d’un dépôt de garantie versé par l’acquéreur.
Dépôt de garantie
Le dépôt de garantie, aussi appelé dépôt de réservation et non caution, est versé au moment de la réservation du bien et est plafonné à 5% du prix.
Acte authentique
Un acte authentique de vente immobilière est toujours rédigé par un notaire, ce qui lui donne la valeur d’un acte authentique. Il est publié au bureau des hypothèques afin de le rendre opposable à tous les tiers.
Notice descriptive
Ce document est à lire attentivement car il dresse la liste de toutes les caractéristiques techniques du bien concerné.
Lors de votre réflexion vous allez étudier les documents publicitaires du promoteur de manière très précise. Mais sachez que les éléments visuels présentés n’ont aucune valeur juridique. Seul l’ensemble des documents signés chez le notaire porte une valeur contractuelle à cet égard.
TMA
Lors d’un achat sur plan, l’acquéreur a la chance de pouvoir personnaliser son logement avant la livraison grâce aux TMA, Travaux Modificatifs Acquéreur. Les TMA sont donc des demandes de modification du plan du bien en construction. Ces demandes sont formulées par l’acheteur au promoteur puis relayées aux différentes entreprises.
Les TMA sont encadrées car tout n’est pas envisageable.
Quelques exemples de travaux pouvant être demandés par l’acheteur :
- modification de finitions : peinture, parquet, carrelage
- déplacement ou création de prise électrique, d’interrupteur ou d’éclairage
- déplacement, suppression ou diminution de cloison
- suppression de rangement…
Appels de fond
Lors d’une acquisition de bien en VEFA, dès la signature de l’acte authentique, l’acheteur paye au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Le promoteur va effectuer un appel de fonds à différentes étapes de la construction, et c’est la banque qui devra les débloquer.
5 étapes dans une acquisition en VEFA :
- Le dépôt de garantie à la signature du contrat de réservation,
- 35 % maximum de la somme à l’achèvement des fondations,
- 70 % maximum de la somme à la mise hors d’eau (pose de la charpente et du toit),
- 95 % à l’achèvement des travaux,
- Les 5% restant lors de la livraison du logement.
Visite de cloisons
Votre achat devient enfin concret. C’est un grand jour, vous allez faire la première visite de votre appartement. Cette visite va vous permettre de contrôler le gros œuvre, de vérifier la conformité de votre logement par rapport à vos plans : taille des pièces, hauteur sous plafond, positionnement des cloisons, des prises électriques… Votre logement vous semble petit ? C’est normal, ça a toujours cet effet lorsque les pièces sont vides.
Achèvement
L’achèvement correspond au moment où les travaux prévus au contrat sont exécutés. C’est à l’achèvement des travaux que doit être produit l’attestation de prise en compte de la réglementation thermique.
Ne confondez pas l’achèvement des travaux avec la livraison.
Un immeuble est achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à son utilisation.
Livraison
La dernière étape, celle que vous attendiez avec impatience : la livraison, la remise des clés de votre logement. Suite à la visite de votre logement et aux dernières formalités administratives, vous êtes chez vous.
Les garanties d’un achat immobilier en VEFA
La garantie de parfait achèvement
Cette garantie couvre les éventuels défauts de conformité et les désordres signalés au cours de l’année qui suit la réception des travaux. Ces défauts sont constatés et notés sur le procès-verbal durant la livraison ou bien signalés par lettre recommandée (avec accusé de réception) au promoteur la première année.
La garantie biennale, ou de bon fonctionnement
Comme son nom l’indique, cette garantie est valable deux ans. Elle porte sur les équipements dissociables de la construction : les portes, les fenêtres, les volets, les sanitaires, les radiateurs… Si vous voyez des anomalies ne venant pas d’une mauvaise utilisation, vous devez le signaler au promoteur par lettre recommandée (avec accusé de réception) ou le faire constater par un huissier.
La garantie décennale
Cette garantie est la plus longue, elle est valable sur 10 ans. Elle couvre les dommages qui compromettent la solidité du bâtiment ou qui rendent le logement inhabitable (les fondations, les murs, la toiture, la charpente, les escaliers, l’étanchéité…).
